Jak przekształcić lokal użytkowy na mieszkanie? Historia udanego flipa krok po kroku

Na rynku nieruchomości w gęsto zaludnionych aglomeracjach zakup gotowego mieszkania w atrakcyjnej cenie graniczy z cudem. Inwestorzy poszukujący wysokiej stopy zwrotu coraz częściej kierują uwagę na nieruchomości pomijane przez typowych nabywców indywidualnych: opuszczone biura, zamknięte placówki bankowe, dawne zakłady krawieckie czy parterowe magazyny. Przekształcenie lokalu użytkowego w pełnowartościowe mieszkanie to proces złożony, wymagający precyzyjnej koordynacji procedur administracyjnych, inżynieryjnych i wykonawczych. Prawidłowo przeprowadzona konwersja pozwala jednak wygenerować marżę znacznie przewyższającą standardowy flip mieszkaniowy.

Poniższa analiza przedstawia pełny proces inwestycyjny zrealizowany na lokalu o powierzchni 54 m², zlokalizowanym na parterze przedwojennej kamienicy w zwartej zabudowie miejskiej. Nieruchomość przez ponad dwie dekady funkcjonowała jako biuro rachunkowe z zapleczem magazynowym, by po kompleksowej procedurze formalno-budowlanej stać się dwupokojowym apartamentem o podwyższonym standardzie. Każdy etap tej transakcji kryje w sobie pułapki prawne i techniczne, których przeoczenie może zamienić zyskowny projekt w wielomiesięczny paraliż kapitału.

Potencjał rynkowy lokali użytkowych – dlaczego konwersja na mieszkanie przynosi ponadprzeciętny zysk

Podstawowym motorem napędowym inwestycji w zmianę funkcji lokalu jest dysproporcja cenowa między rynkiem komercyjnym a mieszkaniowym w obrębie tej samej mikrolokalizacji. Lokale użytkowe na parterach, zwłaszcza te pozbawione bezpośredniego dostępu do głównych ciągów pieszych lub zlokalizowane w bocznych ulicach, od lat tracą najemców na rzecz handlu internetowego i nowoczesnych parków biurowych. Właściciele takich przestrzeni często borykają się z pustostanami, co skłania ich do elastyczności negocjacyjnej i sprzedaży lokalu ze znacznym dyskontem w stosunku do średnich stawek mieszkaniowych w danej dzielnicy.

Różnica w wycenie metra kwadratowego lokalu usługowego i mieszkalnego

W analizowanym przypadku cena zakupu lokalu usługowego wynosiła 5 185 zł za metr kwadratowy, podczas gdy średnia cena rynkowa wyremontowanych mieszkań w promieniu 500 metrów oscylowała wokół 11 500–12 500 zł/m². Ta różnica wyznacza przestrzeń na budżet remontowy, koszty procedur administracyjnych oraz marżę inwestora. Lokale komercyjne są wyceniane przede wszystkim przez pryzmat stopy kapitalizacji z potencjalnego najmu usługowego. Jeżeli lokal stoi pusty, jego wycena drastycznie spada. Z kolei rynek mieszkaniowy wycenia każdy metr kwadratowy w oparciu o deficyt powierzchni życiowej i popyt konsumencki, który w centralnych dzielnicach pozostaje stabilny niezależnie od koniunktury gospodarczej.

Kluczem do wygenerowania ponadprzeciętnego zysku jest umiejętność dostrzeżenia potencjału mieszkalnego w przestrzeni, która na pierwszy rzut oka sprawia wrażenie surowej, niefunkcjonalnej lub wręcz odstraszającej. Witryna z antywłamaniowymi kratami, sufit kasetonowy, przemysłowe wykładziny PCV i brak wydzielonej łazienki to elementy, które skutecznie zniechęcają tradycyjnego nabywcę poszukującego lokalu na własne potrzeby, tworząc doskonałą okazję dla inwestora z przygotowanym zapleczem projektowym.

Profil inwestycji: charakterystyka wyjściowa wybranego lokalu

Wybrany do projektu lokal charakteryzował się układem podłużnym, z wejściem bezpośrednio z bramy kamienicy oraz dużą witryną wychodzącą na cichą ulicę jednokierunkową. Wysokość pomieszczeń w świetle wynosiła 3,20 m, co stanowiło potężny atut kubaturowy, dający możliwość swobodnego rozprowadzenia instalacji pod sufitem podwieszanym lub wyeksponowania oryginalnych sklepień. Na zapleczu znajdowało się małe okno wychodzące na zamknięte podwórze-studnię, które pierwotnie doświetlało jedynie wydzielony prowizorycznie aneks socjalny.

Stan techniczny wymagał całkowitego zerwania istniejących warstw wykończeniowych. W lokalu funkcjonowało przestarzałe ogrzewanie elektryczne oparte na piecach akumulacyjnych starego typu, a jedyny punkt poboru wody stanowiła mała toaleta o powierzchni niespełna 1,2 m² zlokalizowana w narożniku lokalu. Brak było instalacji ciepłej wody użytkowej (stosowano mały podgrzewacz przepływowy), a wentylacja ograniczała się do jednej kratki grawitacyjnej podłączonej do zbiorczego kanału wentylacyjnego.

Kalkulacja rentowności i założenia biznesowe flipa

Projekt opierał się na założeniu wykonania pełnej procedury formalnej równolegle z przygotowaniem prac budowlanych, co pozwoliło ograniczyć czas zamrożenia kapitału. Całkowity horyzont czasowy zaplanowano na 8 miesięcy: 3 miesiące na procedury urzędowe i projektowe oraz 5 miesięcy na prace budowlano-wykończeniowe, odbiory i sprzedaż. Docelowym produktem miało być kompaktowe mieszkanie dwupokojowe z osobną sypialnią, przestronnym salonem z aneksem kuchennym oraz nowoczesną łazienką z kabiną walk-in.

Cena sprzedaży gotowego, w pełni umeblowanego lokalu mieszkalnego wyniosła 648 000 zł (12 000 zł/m²). Wygenerowany zysk brutto na poziomie 141 000 zł przełożył się na stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału (ROI) wynoszącą 27,8% w ujęciu bezwzględnym, co przy horyzoncie 8 miesięcy dało bardzo atrakcyjny wynik w skali roku.

Weryfikacja prawna i urbanistyczna przed zakupem – eliminacja ryzyk formalnych

Brak dogłębnego audytu prawnego przed podpisaniem aktu notarialnego zakupu lokalu użytkowego to najczęstsza przyczyna spektakularnych porażek inwestycyjnych. Fakt, że lokal znajduje się w budynku mieszkalnym, nie oznacza automatycznie, że organ administracji architektoniczno-budowlanej wyrazi zgodę na powrót do funkcji mieszkalnej. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest ściśle uregulowana w art. 71 ustawy Prawo budowlane i wymaga pełnej zgodności z prawem miejscowym.

Rola Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy

Pierwszym krokiem przed wpłaceniem zadatku musi być weryfikacja Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Dokument ten określa przeznaczenie danego terenu oraz funkcje dopuszczalne w budynkach. W wielu centralnych strefach miast plany miejscowe nakazują bezwzględne zachowanie funkcji usługowych w parterach budynków wzdłuż głównych pierzei ulicznych. Zapis taki ma na celu ochronę handlowego charakteru ulicy (tzw. partery aktywne) i stanowi barierę nie do przejścia dla inwestora chcącego stworzyć tam mieszkanie.

W przypadku braku MPZP konieczne jest sprawdzenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz ustalenie, czy zmiana funkcji będzie wymagała uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli lokal mieści się w budynku wielorodzinnym, a zmiana dotyczy wyłącznie sposobu użytkowania w obrębie istniejącej kubatury bez zmiany zewnętrznych parametrów obiektu, procedura jest prostsza, o ile funkcja mieszkaniowa jest funkcją wiodącą całego budynku.

Stan prawny lokalu w księdze wieczystej i relacje ze wspólnotą mieszkaniową

Księga wieczysta lokalu musi zostać zbadana pod kątem wpisów w dziale III (prawa, roszczenia i ograniczenia) oraz dziale IV (hipoteki). Szczególną uwagę należy zwrócić na oznaczenie sposobu korzystania z lokalu w dziale I-O. Widniejący tam wpis „lokal użytkowy” lub „inny lokal niemieszkalny” będzie punktem wyjścia do procedury administracyjnej. Warto również zweryfikować ewidencję gruntów i budynków, sprawdzając, czy dane w kartotece lokali są spójne z treścią księgi wieczystej.

Niezwykle istotnym elementem due diligence jest analiza struktury własnościowej w budynku. Wspólnoty mieszkaniowe bywają sceptycznie nastawione do przekształceń lokali, obawiając się hałasu remontowego, przeciążenia instalacji czy zaburzenia estetyki elewacji. Warto sprawdzić dotychczasową historię uchwał wspólnoty i ustalić, czy w budynku były już przeprowadzane podobne procedury. Pozwala to ocenić ryzyko ewentualnych konfliktów sąsiedzkich na wczesnym etapie.

Procedura uzyskania uchwały wspólnoty i zgód sąsiedzkich

Choć sama zmiana sposobu użytkowania wnętrza lokalu co do zasady nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, to w praktyce niemal każda adaptacja wiąże się z ingerencją w części wspólne nieruchomości. Do takich ingerencji zalicza się:

• Wymianę stolarki okiennej i witryn zewnętrznych, co bezpośrednio wpływa na wygląd elewacji budynku.
• Wpięcie nowych podejść kanalizacyjnych i wodnych do pionów będących własnością wspólną.
• Przebicia przez stropy, ściany nośne lub podłączenie do zbiorczych przewodów kominowych i wentylacyjnych.
• Montaż zewnętrznych jednostek klimatyzacji lub nawiewników ściennych.

Każda z tych czynności wymaga podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały wyrażającej zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w określonym zakresie. W analizowanym przypadku przygotowano wstępną koncepcję architektoniczną elewacji, która zakładała nawiązanie podziałami stolarki do historycznego wyglądu kamienicy, co spotkało się z aprobatą zarządu i pozwoliło na sprawne przegłosowanie uchwały większością głosów właścicieli lokali.

Warunki techniczne i architektoniczne – co decyduje o wykonalności adaptacji

Lokale użytkowe podlegają innym normom techniczno-budowlanym niż lokale mieszkalne. Przekształcenie funkcji wymaga bezwzględnego dostosowania przestrzeni do przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Brak technicznej możliwości spełnienia choćby jednego z kluczowych parametrów dyskwalifikuje nieruchomość z procesu konwersji.

Minimalne wymagania techniczno-budowlane dla lokalu mieszkalnego

Najważniejszym parametrem weryfikowanym przez organy nadzoru budowlanego jest wysokość pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi (powyżej 4 godzin na dobę). W przypadku mieszkań minimalna wysokość wynosi 2,50 m w świetle. W budynkach zabytkowych lub poddawanych modernizacji dopuszcza się w pewnych warunkach wysokość 2,20 m przy zastosowaniu odpowiedniej wentylacji, jednak bezpieczniej jest celować w standardowe 2,50 m. Kolejnym wymogiem jest minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania, która zgodnie z polskim prawem nie może być mniejsza niż 25 m².

Równie restrykcyjne są przepisy dotyczące nasłonecznienia i oświetlenia naturalnego. W pokojach mieszkalnych stosunek powierzchni okien (liczonej w świetle ościeżnic) do powierzchni podłogi musi wynosić co najmniej 1:8. W lokalach użytkowych, w których stosowano oświetlenie sztuczne lub małe lufciki magazynowe, spełnienie tego warunku bywa największym wyzwaniem inżynieryjnym, wymagającym powiększania otworów okiennych w ścianach nośnych budynku.

Dostęp do pionów wodno-kanalizacyjnych i sprawna wentylacja

Funkcja mieszkalna wymusza stworzenie pełnowymiarowej łazienki oraz aneksu kuchennego, co generuje zapotrzebowanie na odpływy o średnicy 110 mm (dla miski ustępowej) oraz 50 mm (dla pozostałych przyborów). W lokalach komercyjnych toalety często znajdowały się w znacznej odległości od planowanej kuchni lub łazienki, a rury kanalizacyjne prowadzono ze zbyt małym spadkiem grawitacyjnym (minimum 2–3%).

W analizowanym lokalu pion kanalizacyjny zlokalizowany był przy wejściu do lokalu. Utworzenie nowej łazienki w głębi mieszkania wymagało wykonania podposadzkowego przekopu w płycie podłogowej ze spadkiem 2,5% na dystansie 6 metrów. Zrezygnowano z rozwiązań opartych na pomporyzatorach ścieków – choć są one tańsze w instalacji, to generują hałas, są awaryjne i drastycznie

obniżają wartość nieruchomości w oczach potencjalnych nabywców.

Kwestia wentylacji w lokalach komercyjnych bywa równie skomplikowana. Zgodnie z warunkami technicznymi kuchnia z oknem i kuchenką elektryczną wymaga wywiewu na poziomie minimum 50 m³/h, a łazienka – 50 m³/h. Jeśli istniejący kanał grawitacyjny nie ma wystarczającego ciągu lub brakuje wolnego przewodu kominowego w pionie, konieczne staje się wykonanie instalacji wentylacji mechanicznej wywiewnej lub zastosowanie rekuperacji ściennej z bezpośrednim wyrzutem przez ścianę zewnętrzną. W opisywanym projekcie zdecydowano się na montaż ściennego rekuperatora z odzyskiem ciepła w salonie oraz niezależnego wentylatora higrosterowanego w łazience, co zapewniło wymaganą wymianę powietrza bez ryzyka powstawania wilgoci i zagrzybienia ścian.

Doświetlenie, izolacja termiczna i akustyka parteru

Lokale na parterach cierpią często na deficyt komfortu cieplnego i akustycznego. Podłogi posadowione bezpośrednio na gruncie lub nad nieogrzewanymi piwnicami wymagają bezwzględnego docieplenia – w przeciwnym razie straty ciepła i zjawisko tzw. zimnej podłogi drastycznie obniżą standard mieszkania. Podczas remontu zerwano stare warstwy lastryka i wylewek, układając 10 cm warstwę twardego polistyrenu ekstrudowanego XPS, na którym wykonano nową wylewkę anhydrytową z systemem wodnego ogrzewania podłogowego zasilanego z miejskiej sieci ciepłowniczej.

Istotnym problemem była również witryna sklepowa wychodząca na ulicę. Zamiast niepraktycznej, pojedynczo szklonej tafli aluminiowej, zaprojektowano ciepłą stolarkę trzyszybową z PVC o współczynniku przenikania ciepła Uw poniżej 0,9 W/(m²·K). Aby zachować prywatność lokatorów przy jednoczesnym wpuszczeniu światła słonecznego, dolną część przeszklenia do wysokości 110 cm wykonano ze szkła matowego i ozdobnych paneli płycinowych, a w części górnej zastosowano żaluzje fasadowe sterowane elektrycznie.

Ścieżka administracyjna – procedura krok po kroku

Proces przekształcenia lokalu użytkowego w mieszkalny wymaga precyzyjnego poruszania się w gąszczu przepisów Prawa budowlanego. W zależności od zakresu planowanych prac inwestor staje przed wyborem jednej z dwóch ścieżek: uproszczonego zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lub wystąpienia o pełne pozwolenie na budowę.

Krok 1: Wybór właściwego trybu – zgłoszenie a pozwolenie na budowę

Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego sama zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, która nie wiąże się z wykonywaniem robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, wymaga jedynie zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu).

Granica ta zostaje jednak przekroczona w momencie, gdy adaptacja obejmuje ingerencję w elementy konstrukcyjne budynku – na przykład wyburzenie fragmentu ściany nośnej, wykonanie nowego otworu drzwiowego w elewacji lub powiększenie otworów okiennych. W takich przypadkach nie można poprzestać na samym zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania, lecz konieczne staje się złożenie wniosku o pozwolenie na budowę wraz z pełnym projektem budowlanym sporządzonym przez uprawnionego architekta i konstruktora.

W prezentowanym flipie prace konstrukcyjne ograniczyły się do ścian działowych, a wymiana witryny odtwarzała pierwotny obrys otworu w elewacji, co pozwoliło na procedowanie inwestycji w trybie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania z dołączonym projektem technicznym.

Krok 2: Skompletowanie dokumentacji do zgłoszenia

Do zgłoszenia składanego w wydziale architektury należy dołączyć kompletny zestaw załączników określonych w art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego:

Opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania.

Zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń.

Zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (albo decyzję o warunkach zabudowy).

Ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, potwierdzającą, że konstrukcja budynku pozwala na zmianę przeznaczenia lokalu i nie stworzy zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i mienia.

Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wraz z załączoną uchwałą wspólnoty mieszkaniowej.

Krok 3: Bieg terminu na milczącą zgodę organu

Po złożeniu kompletnego wniosku organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 30 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej. Jeżeli w tym terminie sprzeciw nie zostanie doręczony inwestorowi, następuje tzw. milcząca zgoda, uprawniająca do rozpoczęcia użytkowania lokalu zgodnie z nowym przeznaczeniem (lub rozpoczęcia robót budowlanych towarzyszących adaptacji).

W analizowanym przypadku urząd nie wniósł uwag i po upływie 30 dni od doręczenia wniosku uzyskano zaświadczenie o braku sprzeciwu, co otworzyło drogę do wejścia ekipy wykończeniowej na budowę oraz rozpoczęcia procedur geodezyjnych.

Realizacja prac budowlanych i kreacja wartości

Największym wyzwaniem wykonawczym okazało się zniwelowanie negatywnych skojarzeń związanych z dawnym charakterem lokalu. Sklepowe wnętrza cechują się zazwyczaj podłużnym, wąskim traktem, brakiem wyraźnych stref intymnych oraz chłodnym, technicznym klimatem.

W celu optymalnego wykorzystania dostępnej przestrzeni wyburzono wszystkie nienośne ścianki działowe z płyt gipsowo-kartonowych, otwierając pełny rzut o powierzchni 54 m². Nowy układ funkcjonalny zaprojektowano w oparciu o wyraźny podział na strefę dzienną (salon połączony z aneksem kuchennym i jadalnią zlokalizowany od strony witryny) oraz strefę prywatną (sypialnia i garderoba umieszczone w głębi lokalu, gdzie naturalne światło dochodzi z cichego podwórza studniowego).

Wysokość pomieszczeń wynosząca 3,10 m pozwoliła na stworzenie klimatycznego wnętrza o charakterze loftowym z zachowaniem fragmentów oryginalnej, oczyszczonej cegły na ścianach nośnych. Zastosowano sufit podwieszany z wełną akustyczną o grubości 5 cm, co skutecznie odcięło dźwięki dochodzące z mieszkań na wyższych kondygnacjach. Oświetlenie zaprojektowano wielopunktowo w barwie ciepłej (2700–3000 K), co zneutralizowało surowy odbiór wysokich przestrzeni.

Formalne zakończenie inwestycji i sprzedaż lokalu

Samo zakończenie prac remontowych nie oznacza jeszcze, że lokal może zostać sprzedany jako mieszkanie w rozumieniu prawa i obrotu bankowego. Ostatnim etapem procedury jest aktualizacja danych w ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej.

W tym celu uprawniony rzeczoznawca lub architekt sporządził rzut powykonawczy oraz wydał zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, potwierdzające spełnienie wymogów art. 2 ustawy o własności lokali. Dokument ten wraz z ostatecznym zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania złożono w wydziale geodezji i kartografii urzędu miasta, który dokonał aktualizacji kartoteki lokali, zmieniając oznaczenie funkcji z „lokal użytkowy” na „lokal mieszkalny”.

Wprowadzenie zmiany w ewidencji umożliwiło złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o sprostowanie wpisu w dziale I-O księgi wieczystej. Krok ten miał kluczowe znaczenie komercyjne – banki kredytujące osoby fizyczne odmawiają udzielenia kredytu hipotecznego na zakup lokalu użytkowego na cele mieszkaniowe. Formalne przekształcenie lokalu w pełnoprawne mieszkanie otworzyło ofertę sprzedaży na szeroki rynek klientów posiłkujących się kredytem hipotecznym.

Nieruchomość sprzedano w niespełna trzy tygodnie od publikacji ogłoszenia nabywcy korzystającemu z finansowania bankowego. Precyzyjnie przeprowadzona ścieżka formalna, eliminacja pomp kanalizacyjnych na rzecz instalacji grawitacyjnej oraz wysoki standard docieplenia parteru pozwoliły uzyskać cenę na poziomie górnego pułapu stawek dla tej dzielnicy, potwierdzając, że umiejętna konwersja funkcji jest jedną z najbardziej dochodowych strategii na współczesnym rynku flipów.

Rozliczenie finansowe projektu i stopa zwrotu

Rentowność konwersji lokalu użytkowego wynika bezpośrednio z mechanizmu arbitrażu cenowego. Nieruchomości komercyjne na parterach – szczególnie te w gorszym stanie technicznym, o nietypowych układach lub zlokalizowane przy ulicach o mniejszym natężeniu ruchu pieszego – są wyceniane ze znacznym dyskontem w stosunku do lokali mieszkalnych w tej samej okolicy. Dodatkową dźwignię stanowi fakt, że przekształcenie prawne podnosi wartość bazową nieruchomości jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty.

W analizowanym projekcie o powierzchni 54 m² struktura kosztów i przychodów zamknęła się w następujących pozycjach:

Cena zakupu nieruchomości: 297 000 zł (5 500 zł/m²). Niska stawka wynikała ze statusu lokalu użytkowego, zaniedbanego stanu technicznego oraz braku zainteresowania ze strony najemców komercyjnych.

Koszty formalno-projektowe: 18 500 zł. Kwota ta objęła inwentaryzację architektoniczną, ekspertyzę konstrukcyjną, projekt wykonawczy przebudowy i instalacji, opracowanie nowej charakterystyki energetycznej oraz opłaty skarbowe i geodezyjne związane z zaświadczeniem o samodzielności lokalu.

Generalny remont i adaptacja: 135 000 zł (2 500 zł/m²). Budżet ten pokrył kompleksowe wyburzenia, wymianę stolarki fasadowej na energooszczędną, wykonanie nowej podłogi z izolacją XPS i ogrzewaniem podłogowym, instalację rekuperacji ściennej, montaż nowej rozdzielnicy elektrycznej oraz pełne wykończenie wnętrza w standardzie „pod klucz” w stylu loftowym.

Koszty transakcyjne, podatki i finansowanie: 24 500 zł. Składowa obejmująca podatek PCC przy zakupie, taksy notarialne, koszty ubezpieczenia oraz koszty obsługi kapitału w 7-miesięcznym cyklu inwestycyjnym.

Całkowity koszt inwestycji wyniósł 475 000 zł. Lokal po uzyskaniu statusu mieszkania i wprowadzeniu zmian w księdze wieczystej został wystawiony za 615 000 zł i sprzedany za 599 000 zł (ok. 11 092 zł/m²), co odpowiadało ówczesnej rynkowej cenie wykończonych 2-pokojowych lokali w tej lokalizacji.

Zysk brutto z przeprowadzonego flipa wyniósł 124 000 zł, co przełożyło się na zwrot z zainwestowanego kapitału (ROI) na poziomie 26,1% w okresie niewiele przekraczającym pół roku. O sukcesie projektu zadecydowała przede wszystkim chłodna kalkulacja ryzyk technicznych przed podpisaniem aktu notarialnego zakupu – precyzyjne ustalenie rzędnych kanalizacji oraz weryfikacja planu miejscowego uchroniły inwestora przed zamrożeniem kapitału w lokalu, którego adaptacja mogłaby okazać się formalnie niemożliwa lub ekonomicznie nieopłacalna.